為穩(wěn)妥有序推進農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市試點工作，根據(jù)中共中央辦公廳、國務院辦公廳《關于深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市試點工作的意見》精神和自然資源部部署要求，結(jié)合本市實際，制定本工作方案。
一、總體要求
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的二十大精神，以健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場為目標，在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得前提下，推進農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地與國有建設用地同等入市、同權同價；建立分類別、有級差的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市增值收益分配機制，合理平衡國家、集體和農(nóng)民個人收益；保障入市土地權能，盤活空閑、廢棄和低效利用的存量集體建設用地，提高土地節(jié)約集約利用水平。通過試點，形成可復制、易推廣的改革成果，為全面深化開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市工作提供制度、政策和措施保障。
二、試點任務
（一）強化規(guī)劃引領作用
1．推進規(guī)劃編制。加快推進控制性詳細規(guī)劃、村莊規(guī)劃編制審批，統(tǒng)籌并合理安排入市的規(guī)模、布局、開發(fā)強度和開發(fā)時序等，完善功能配套，促進集聚發(fā)展，探索兼顧國家、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民利益的規(guī)劃編制方法。（責任單位：市規(guī)劃資源局，濱海新區(qū)人民政府、武清區(qū)人民政府、靜海區(qū)人民政府、薊州區(qū)人民政府。以下各項試點任務均需濱海新區(qū)人民政府、武清區(qū)人民政府、靜海區(qū)人民政府、薊州區(qū)人民政府負責，不再列出）
2．完善規(guī)劃許可管理制度。規(guī)范并統(tǒng)一本行政區(qū)域范圍內(nèi)規(guī)劃用地管理要求，明確入市地塊規(guī)劃條件、建設用地規(guī)劃許可、建設工程規(guī)劃許可、鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可、規(guī)劃驗收或規(guī)劃核實等管理環(huán)節(jié)，將入市項目納入規(guī)劃許可管理。依據(jù)詳細規(guī)劃提出擬入市地塊規(guī)劃條件，未確定規(guī)劃條件的地塊不得入市交易。（責任單位：市規(guī)劃資源局）
3．盤活農(nóng)村存量建設用地。以第三次全國國土調(diào)查、自然資源部下發(fā)的2021年國土變更調(diào)查現(xiàn)狀共享版為基礎，認定存量建設用地。探索全域土地綜合整治、城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤、農(nóng)村集體土地整理等政策措施，支持盤活存量建設用地。（責任單位：市規(guī)劃資源局、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村委）
（二）明確和規(guī)范入市規(guī)則
4．開展入市土地摸底調(diào)查。摸清可入市后備土地資源，全面掌握地塊的坐落、四至、界址、面積、權屬、規(guī)劃、流轉(zhuǎn)情況等，同步納入國土空間規(guī)劃“一張圖”實施監(jiān)督信息系統(tǒng)。加快完成農(nóng)村集體建設用地所有權和使用權登記，做好登記成果更新。（責任單位：市規(guī)劃資源局）
5．完善入市土地經(jīng)營性用途管理辦法。探索入市土地用于工業(yè)、商業(yè)等不同用途的管理辦法，提出產(chǎn)業(yè)準入、環(huán)保要求、用地標準等具體要求。入市年限不超過同類用途的國有建設用地最高使用年期，結(jié)合實際采取長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合、彈性年期等方式確定使用年限。（責任單位：市規(guī)劃資源局）
6．探索農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用方式。參照國有建設用地不同用途的使用方式，探索農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、出租以及入股、聯(lián)營的具體路徑。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權出讓、出租應采取招標、拍賣、掛牌或者協(xié)議的方式；工業(yè)用地、鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)用地，同一宗地只有一個意向用地者的，探索采取協(xié)議的方式交易。（責任單位：市規(guī)劃資源局、市發(fā)展改革委、市生態(tài)環(huán)境局）
7．規(guī)范入市流程。在依法落實民主決策機制的基礎上，指導農(nóng)村集體經(jīng)濟組織編制入市方案。參考土地估價專業(yè)評估機構(gòu)的評估結(jié)果和集體建設用地基準地價，確定入市標底或底價。探索建立區(qū)人民政府對入市方案提出修改意見的工作機制。在城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場及相關媒介發(fā)布公告，參照國有建設用地有關規(guī)定進行交易、確定土地使用權人并及時公布交易結(jié)果。（責任單位：市規(guī)劃資源局）
8．規(guī)范入市合同管理。出讓人與受讓人按照出讓合同示范文本，在區(qū)規(guī)劃資源部門見證下簽訂合同，并現(xiàn)場拍照。合同簽訂后5個工作日內(nèi)，受讓人將合同報區(qū)規(guī)劃資源部門備案。（責任單位：市規(guī)劃資源局、市發(fā)展改革委、市生態(tài)環(huán)境局、市住房城鄉(xiāng)建設委）
（三）建立開發(fā)利用監(jiān)管機制
9．建立入市監(jiān)管制度。參照國有建設用地開發(fā)利用的監(jiān)管制度，通過年度建設用地供應計劃、入市價格監(jiān)管、土地市場動態(tài)巡查、信用體系管理等措施，依托國土空間基礎信息平臺，建立和完善城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場監(jiān)管機制。（責任單位：市規(guī)劃資源局）
10．探索全生命周期管理模式。入市前，區(qū)相關部門對規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準入和生態(tài)環(huán)境保護提出要求；入市后，出讓人、受讓人和區(qū)人民政府簽訂三方監(jiān)管協(xié)議，可根據(jù)實際對監(jiān)管內(nèi)容進行增補；區(qū)相關部門依據(jù)職責對工作目標落實、指標執(zhí)行等進行監(jiān)督考核。（責任單位：市規(guī)劃資源局）
11．探索入市土地節(jié)約集約利用政策。參照《閑置土地處置辦法》，探索制定集體建設用地閑置土地處置機制。制定農(nóng)村集體建設用地使用控制標準，嚴格建設用地準入，總結(jié)推廣節(jié)地技術、模式。（責任單位：市規(guī)劃資源局）
12．妥善處理歷史遺留問題。探索解決集體建設用地歷史遺留問題的措施，明確對2009年以前已經(jīng)形成并經(jīng)第二次全國土地調(diào)查為建設用地、但尚未取得合法用地手續(xù)的歷史遺留建設用地的處置辦法。在合法合規(guī)的基礎上，充分發(fā)揮村民自治組織作用，穩(wěn)妥解決不符合規(guī)劃、缺乏合法手續(xù)、土地利用效率低等歷史遺留問題。（責任單位：市規(guī)劃資源局、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村委）
（四）健全土地增值收益分配機制
13．制定土地增值收益管理辦法。試點區(qū)制定增值收益調(diào)節(jié)金管理辦法，綜合分析用于工業(yè)、商業(yè)等不同用途的土地增值收益情況，統(tǒng)籌考慮地區(qū)實際和征地補償標準、用途、土地級差等因素，分類確定收取比例，確保農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員從不同用途入市土地所得收益基本均衡。明確增值收益調(diào)節(jié)金的用途，包括統(tǒng)籌城鎮(zhèn)和農(nóng)村基礎設施建設、農(nóng)村生態(tài)補償、農(nóng)民保障等。探索以鎮(zhèn)村統(tǒng)籌、村村合作等形式合作入市、合理分配收益，采取股權分紅等形式獲得入市收益。（責任單位：市財政局、市規(guī)劃資源局）
14．完善農(nóng)民集體土地收益分配機制。制定農(nóng)村集體經(jīng)濟組織土地收益分配管理辦法，指導設立入市資金專門賬戶，按規(guī)定比例留歸集體的土地增值收益，納入農(nóng)村集體資產(chǎn)統(tǒng)一管理，及時公開資金使用情況，嚴格監(jiān)督監(jiān)管。（責任單位：市農(nóng)業(yè)農(nóng)村委、市規(guī)劃資源局）
（五）制定入市與成片開發(fā)土地征收之間的協(xié)同機制
15．探索入市保障項目用地制度。探索區(qū)分城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)外，合理安排年度入市和成片開發(fā)土地征收的規(guī)模、用途、布局等，制定實現(xiàn)兩種用地制度相互補充的政策措施。探索制定通過入市渠道保障用地需求的項目清單。統(tǒng)籌國有和集體建設用地數(shù)量，將農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地納入年度建設用地供應計劃。（責任單位：市規(guī)劃資源局）
16．探索入市農(nóng)民收益保障機制。指導農(nóng)村集體經(jīng)濟組織綜合分析入市和成片開發(fā)土地征收的利弊和影響，尊重農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的選擇權，充分聽取意見建議和合理訴求。按照不低于被征地農(nóng)民補償水平的標準，指導農(nóng)村集體經(jīng)濟組織做好入市涉及使用權調(diào)整相關農(nóng)民的補償?shù)裙ぷ?。研究集體建設用地入市收益與土地征收補償大體平衡的有效措施。（責任單位：市規(guī)劃資源局、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村委、市財政局）
17．協(xié)同推進改革形成合力。與深入實施濱海新區(qū)高質(zhì)量發(fā)展支撐引領行動、鄉(xiāng)村振興全面推進行動等推動高質(zhì)量發(fā)展“十項行動”緊密銜接，統(tǒng)籌推動農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市試點與武清區(qū)農(nóng)村集體產(chǎn)權制度改革、靜海區(qū)和薊州區(qū)農(nóng)村宅基地制度改革、濱海新區(qū)國家級新區(qū)和國家綜合配套改革試驗區(qū)建設，充分發(fā)揮政策集成效應。（責任單位：市發(fā)展改革委、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村委、市規(guī)劃資源局）
（六）維護市場主體合法權益
18．明確農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權權能。探索農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地進入土地二級市場的交易規(guī)則，明確除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者合同雙方另有約定外，以出讓等方式取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權可以轉(zhuǎn)讓、抵押。研究細化因鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設等需要收回農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權的管理辦法，明確收回的情形，探索依法給予合理補償?shù)臉藴室?guī)范等。（責任單位：市規(guī)劃資源局、市財政局、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村委）
19．創(chuàng)新入市土地抵押貸款等金融產(chǎn)品。研究入市土地抵押管理辦法，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款，探索抵押的具體路徑及相關規(guī)范要求。研究制定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市融資方案，引導金融機構(gòu)推出更多合適的貸款、基金等金融產(chǎn)品和服務。（責任單位：人民銀行天津分行、天津銀保監(jiān)局、市金融局、市規(guī)劃資源局）
（七）尊重農(nóng)民入市主體地位
20．明確入市主體。入市前，土地所屬村集體經(jīng)濟組織應完成農(nóng)村集體經(jīng)濟組織登記賦碼，并由該集體經(jīng)濟組織作為入市主體組織實施入市，或由其委托的其他法人組織代理實施入市。鞏固農(nóng)村集體產(chǎn)權制度改革成果，充分發(fā)揮農(nóng)村集體經(jīng)濟組織功能作用，入市主體為具備所有者身份的農(nóng)民集體和依法代表行使所有權的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。探索由其委托的具有市場法人資格的組織依據(jù)授權委托書代理實施入市。（責任單位：市農(nóng)業(yè)農(nóng)村委、市規(guī)劃資源局）
21．健全民主決策機制。嚴格執(zhí)行農(nóng)村集體經(jīng)濟組織重大事項決策“四議兩公開”要求，依法擬定入市方案、土地收益分配、資金使用等事項，落實財務公開和信息公示制度，及時公示成交價格、交易稅費、收益支出等。（責任單位：市農(nóng)業(yè)農(nóng)村委）
三、工作步驟
（一）準備部署階段（2023年5月底前）
1．市規(guī)劃資源局編制試點工作方案。
2．各試點區(qū)制定具體推進試點工作方案，建立工作協(xié)調(diào)機制，開展入市土地調(diào)查摸底、培訓等工作。
（二）實施階段（2023年6月到2024年12月）
1．2023年6月底前，各試點區(qū)制定入市管理辦法及配套的增值收益核算分配、入市主體民主決策程序等操作規(guī)則，爭取完成2宗入市案例。市規(guī)劃資源局定期跟蹤指導和推動落實，開展年度中期考核。
2．2023年7月到2023年12月
（1）2023年9月底前，各試點區(qū)推出1處優(yōu)秀樣板案例；11月底前初步形成入市制度體系，形成年度工作報告并上報市人民政府。
（2）2023年12月底前，市規(guī)劃資源局組織定期跟蹤指導，開展調(diào)研、研討和經(jīng)驗總結(jié)，形成市級年度工作報告，報市人民政府審定后按程序上報自然資源部。
3．2024年6月底前，各試點區(qū)開展入市地塊跟蹤服務，對管理辦法進行中期評估，建立系統(tǒng)全面的入市制度體系。市規(guī)劃資源局組織跟蹤指導，開展調(diào)研、研討和總結(jié)。
（三）總結(jié)階段（2024年9月到12月）
1．2024年9月底前，各試點區(qū)形成全面系統(tǒng)的總結(jié)報告并上報市人民政府。
2．2024年10月底前，市規(guī)劃資源局形成市級總結(jié)報告，報市人民政府審定后按程序上報自然資源部，同時持續(xù)關注國家試點動態(tài)。
四、保障措施
（一）加強組織推進。建立天津市深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市試點工作協(xié)調(diào)機制，市規(guī)劃資源局主要負責同志擔任召集人，市發(fā)展改革委、市財政局、市生態(tài)環(huán)境局、市住房城鄉(xiāng)建設委、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村委、市金融局、市稅務局、天津銀保監(jiān)局、人民銀行天津分行和濱海新區(qū)、武清區(qū)、靜海區(qū)、薊州區(qū)人民政府等為成員單位。協(xié)調(diào)機制各成員要按照職責分工，做好跟蹤指導、督促和總結(jié)評估工作。各試點區(qū)要落實試點主體責任，建立相應協(xié)調(diào)機制，落實經(jīng)費保障，抓好組織實施。
（二）規(guī)范試點實施。嚴守土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損的底線，嚴格落實耕地和永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護紅線、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界等空間管控要求，嚴格準入條件，規(guī)范程序，逐步推開，推進土地資源節(jié)約集約利用。
（三）強化宣傳引導。要正確把握輿論導向，妥善回應社會關切，及時解決在試點過程中出現(xiàn)的問題，有效化解矛盾，發(fā)現(xiàn)問題及時報告，切實做到封閉運行、風險可控，為深化入市試點工作營造良好的輿論環(huán)境和社會氛圍。
天津市人民政府辦公廳
2023年5月24日
